동서울터미널 복합공간 현대화사업 착공 개발 총정리

35년 된 '동서울터미널' 최고 40층 광역교통 복합공간으로

서울시, 사전협상 착수

- 민간사업자 (신세계동서울PFV)와 노후 '동서울터미널' 복합개발 위한 사전협상 6일 시작

- 터미널 현대화 / 지하화하고 최고 40층 (총면적 36만㎡) 판매 / 업무 복합건축물로

- 공공기여 활용해 버스전용 진출입도로 설치 등 교통체계 개선, 한강변 접근성도 강화

- 내년 상반기까지 사전협상 마무리, 내년 말까지 행정절차 거쳐 2024년 착공 목표

 

동서울터미널 개발후

 

1987년 문을 연 이래 35년 간 운영되면서 시설 노후화, 주변 교통난 등 다양한 문제를 겪고 있는 광진구 '동서울터미널'이 최고 40층 높이의 광역교통 중심 복합공간으로 대변신한다. 우선, 심각한 시설 노후화로 이용자들에게 불편을 초래하고 있는 터미널은 현재 지상 1층에 있는 승하차장과 주차장을 지하화 (지상1층~지하3층)하고, 현대화된 터미널로 조성한다. 터미널 규모도 현재의 120% 이상으로 확보해 혼잡을 크게 줄인다.

 

 

판매 / 업무시설이 결합된 최고 40층 높이 복합개발을 통해 총면적은 지금(4만7,907㎡)의 7배 규모(총면적 35만7천㎡, 토지면적 3만 6,704㎡)로 확대된다. 최상층에는 전망대가 설치돼 한강을 한눈에 조망할 수 있고, 한강변까지 이어지는 보행데크도 신설된다. 서울시는 '동서울터미널'의 구체적이고 합리적인 개발계획 수립을 위해 민간사업자인 '신세계동서울PFV'(신세계프라퍼티 등)와 10월 6일(목) 사전협상에 착수한다고 밝혔다. 내년 상반기까지 사전협상을 마무리하고, 2024년 착공하는 것을 목표로 한다.

 

서울시는 동서울터미널 현대화를 위해 지난 2009년 사전협상 대상지로 선정했으며 2011년 제안서가 접수됐으나, 사업자 변경 (한진중공업→신세계동서울PFV)으로 2021년 6월 전면 재검토된 제안서가 접수돼 유관부서 및 기관 협의 등을 진행했다. '신세계동서울PFV'는 사업제안서에 대한 유관부서 및 기관 협의 의견에 대해 계획 보완 및 조치계획 검토 후 보완된 제안서를 올해 8월 시에 제출했다.

 

동서울터미널 개발전

 

사전협상제도는 5천㎡ 이상 대규모 개발부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다. 용도지역 상향 등에 따라 발생하는 계획이득 일부를 공공기여로 확보함으로써 토지의 효율적 활용과 도시개발사업의 공공성을 동시에 촉진하는 개발방식이다.

 

'동서울터미널'의 첨단 복합화는 오세훈 시장의 공약이기도 하다. '동서울터미널'은 심각한 시설 노후화로 터미널 이용자들에게 불편을 초래할뿐 아니라, 주변 도시미관을 저해하고 있다는 인근 주민들의 원성을 들어왔다. 또한, 비효율적인 차량동선으로 터미널에 진출입하려는 버스와 택시 등 주변 차량이 뒤엉키면서 일대에 상습적인 교통혼잡을 유발하고 있는 상황이다. '동서울터미널' (연면적 4만 7,907㎡, 지하 3층 - 지상 7층)은 서울 동부지역 주민들의 지방 이동 편의를 확대하는 종합터미널로 1987년 문을 열었다. 현재 112개 노선을 운영 중이며 하루 평균 1,034대가 운행 중 ('22년 8월 기준)이다.

 

 

사업 시행자인 '신세계동서울PFV'는 사전협상 제안서를 통해 '동서울터미널'을 서울 동북권 광역교통 중심지이자, 지역발전을 이끄는 한강변 랜드마크로서 위상을 강화하기 위한 복합개발 계획을 제안했다.

연면적 35.7만㎡(토지면적 36,704㎡), 최고 40층(197.5m, 건폐율 59.03%, 용적률 374.46%)에 터미널(지하 3층~지상 1층, 전체 시설의 30%)과 업무시설, 판매시설 등을 복합화하는 내용이다.

 

서울시는 이번 사업으로 확보하는 공공기여분으로 강변북로 진출입 버스전용도로 설치를 비롯해 지역 교통체계를 개선하고, 강변역 연결데크를 설치해 대중교통과의 연계를 강화할 계획이다. 또한, 한강변 보행공간과 전망데크를 조성해 한강으로의 접근성도 강화한다. 서울시는 사전협상 제안(안)에 대해 공공, 민간사업자, 외부 전문가들로 구성된 ‘협상 조정협의회’의 논의와 관련부서 협의 등을 거쳐 터미널 기능 개선, 지역통합연계, 한강중심공간 개편, 공공기여를 중심으로 적정성과 대안을 검토할 예정이다.

 

구체적인 검토내용은 ▴장래 수요 증가에 대비한 터미널 규모 확보 및 지역 교통체계 개선방안 ▴대중교통 등 주변과의 입체적 보행연계 ▴한강 접근성 개선 ▴스카이라인 등의 경관계획 ▴공익성 / 정책 실현 등을 고려한 공공기여 시설 결정 등이다. 또한 임차상인 현안 문제 등을 고려해 지역상생방안을 별도로 논의할 예정이다. 또한, 시는 현재 버스터미널 단일 용도로만 활용되고 있는 해당 도시계획시설 부지를 다양한 용도로 활용 가능하도록 도시관리계획 변경을 논의할 예정이다.

 

동서울터미널 조감도

 

시는 내년 상반기까지 사전협상을 마무리 짓고, 내년 도시관리계획 입안 / 결정 단계 등 관련 행정절차를 거쳐 이르면 2024년에는 착공이 가능할 것으로 전망하고 있다.

 

홍선기 서울시 미래공간기획관은 "동서울터미널은 동북권 한강 입지, 강변역을 접하고 있는 요충지임에도 불구하고, 터미널 시설 노후화, 지역 일대 교통혼잡 등으로 그동안 시민 이용에 불편이 많았다."며 "동서울터미널 현대화와 판매, 업무시설 복합개발로 지역 발전을 견인하는 동북권 광역교통 중심지로서 위상을 강화하고, 최상층 전망대, 한강 보행데크 등을 통해 '그레이트 선셋 한강 프로젝트'의 주요 거점이 될 것으로 기대된다. 사전협상자와 긴밀한 협력을 통해 차질 없이 진행해 신속하게 사업을 추진해나가겠다."라고 말했다.

 

동서울터미널 현대화사업 개요

대상지 현황

○ 위    치 : 광진구 구의동 546-1 외 1

○ 면    적 : 36,704㎡ (토지소유자:산업은행 / 시행자:신세계동서울PFV)

○ 도시계획 : 준주거지역, 도시계획시설(자동차정류장)

○ 토지이용 : 동서울터미널 운영 중 (112개 노선, 1일 약 1,034회 운행)

 

사업 제안(안)

○ 도시계획 : 준주거지역 (변경 없음), 도시계획시설 (자동차정류장→복합화)

○ 건축계획 : 지하 7층 ~ 지상 40층 (197.5m)

- 건폐율 59.03%, 용적률 374.46%, 연면적 35.7만㎡

- 도입용도 : 여객자동차 터미널, 판매시설, 업무시설

○ 공공기여계획 : 버스 입체 진출입시설(강변북로), 강변역 보행데크 등

 

※본 사업 제안(안)은 사전협상을 진행하는 과정에서 변경 가능

 

출처 / 미래 공간 기획관 공공개발 기획담당관

 

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