종합부동산세 납부시기 과세대상 계산법 세법 알아보자

항상 이슈가 끊이지 않는 우리나라의 종합부동산세 즉 '종부세'에 대해서 알아보자.

종합부동산세는 정치적으로 굉장히 민감한 이슈로서, 정책 결정 과정이 정치적 상황에 따라 납세자들에게 자칫 혼란스러움을 일으키곤 한다.

 

종합부동산세

 

종합부동산세는 대단히 민감한 사항인데에도 불구하고 혼란이 끊이지 않아서, 2021년의 경우 세액이 잘못 고지되기도 하였고 그렇기 때문에 납부하기 전에 세액을 확인하라는 체크포인트들 안내하기, 심지어 법 자체가 위헌 논란이 있어서 위헌으로 판결될 경우를 대비하여 고지된 세금을 그대로 납부할 경우 (정부 과세) 위헌이 되어도 환급받을 수 없을 수 있으니 자진 신고 납부를 하라는 조언도 있었다.

 

 

이러한 관계로 국세청 재산세과 직원들은 종부세 기간이 되면 밀려오는 문의전화와 이의신청으로 도무지 전화를 받을 수 없을 정도로 바빠진다. 그러므로 납세자 본인이 종부세를 평소부터  (특히 시즌이 다가오면 더욱이) 철저히 준비하는 수밖에 없다.

 

하지만 이는 현실적으로 대다수의 일반인들이 시전하기에는 무리이다. 현실적으로는 시중에 나와있는 서비스들의 모의계산 기능을 사용해서 (홈택스에서도 제공한다. 그 외 서비스들도 많다.) 내가 내야 할 세액을 알고 있은 뒤, 실제로 나에게 고지된 세액이 내 예상과 다소 다르게 고지된 경우에 세무사에게 유료 상담을 받기를 추천한다.

 

종합부동산세

 

 (네이버 엑스퍼트에 종부세, 양도세 전문 세무사들을 찾거나 해당 지역 내 동네 세무사들, 주변 지인들에게 그냥 세무사 말고 양도세나 종부세 전문 세무사를 소개받으면 된다. 핵심은 세무의 영역이 넓고 넓으니 부동산 전문 양도세, 종부세 전문 세무사여야 한다는 점이다.)

 

홈택스 모의 계산기가 사용하기 어렵다면 시중에 나와있는 서비스를 여러 개 사용해보면서 교차 검증하고 비교해보기를 추천한다. 부디 자신에게 잘 맞는 서비스를 잘 발굴해야한다.

 

1. 종합부동산세란?

종합부동산세 (綜合不動産稅)는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들에게 부과되는 조세이다. 재건축초과이익환수제와 더불어 모두 토지 공개념과 맞닿아 있다. 줄여서 '종부세'라고도 하며 보유세의 일종이다.

 

1) 참여정부

참여정부 당시 부동산 폭등에 대응하기 위해 만들어졌다.

당시 참여정부가 재산세를 강화하려고 시도할 때 집값 폭등의 근원지였던 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시키자, 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설하게 된다.

 

종합부동산세

 

2005년에 개인별로 합산해 부과하자 재산을 부부 공동명의로 바꾸면 종합부동산세를 피할 수 있다는 사실이 알려지게 된다. 종부세를 피하려고 자식한테 물려주는 건 증여세 부담이 있지만 배우자에게 재산을 증여하는 것은 공제가 크기 때문이다.

 

결국 2006년에 참여정부는 종부세를 세대별 합산으로 바꾸었는데, 가구원 수가 1명이든 4명이든 동일한 금액을 기준으로 종부세를 부과하였다. 참여정부가 잡고 싶어 하던 강남의 중형 아파트 들은 부부공동명의만 되어도 종부세에서 배제될 것이기 때문에 그렇게 한 듯 싶다. 또한 주택 공시 가격 기준을 9억에서 6억으로 낮추었다. 이에 한나라당에서는 반대했고, 위헌 논란이 일었다. 결국 2008년 이명박 정부에서 위헌 결정을 받았다. 헌법재판소에서 "세대별 합산부과 규정은 혼인한 자 또는 가족과 함께 세대를 구성한 자를 비례의 원칙에 반해 독신자, 사실혼 관계의 부부 등에 비해 불리하게 차별 취급하므로 헌법에 어긋난다"라고 결정했다.

 

 

2008년 헌법재판소의 세대별 합산 위헌 결정과 2007년 시작된 금융위기로 인한 경기침체 상황 속에서 증가한 종부세 부담의 완화가 필요했다. 2009년에는 세대별 합산에서 인별 합산으로 바뀌었고, 1 주택자 대상 공시 가격 기준도 다시 6억에서 9억으로 올라갔다. 또한 세율 인하를 목적으로 공정시장가액비율을 도입하고 80%로 설정하였는데, 이것은 과세표준을 공시 가격에서 또 80%로 낮춰 잡는 것이다. 이런 여러 가지 조정을 통하여 이명박 정부는 종부세 부담을 경감했다.

 

만약 참여정부가 세대별 합산을 해야 한다고 생각했다면 처음부터 주택기준으로 1인 가구 4억, 2인 가구 7억, 3인 가구 9억 이런 식으로 가구수에 따라 종부세 기준에 차등을 두고 1인 가구의 종부세 기준을 대폭 낮추는 식으로 제정했어야 했는데, 가구 구성원수에 관계없이 같은 기준을 적용해 세대별 합산을 한 것은 위헌이 될 수밖에 없던 것은 이미 예견된 상황이었다. 이미 2004 헌가 6 사건에서 독신자와 부부에 대해 같은 금액부터 자산소득에 세율을 부과하는 부부 자산소득 합산과세가 위헌으로 결정 났기 때문이었다. 하지만 이 과정에서 헌재 재판관 중 한 명을 제외한 모든 재판관이 종부세 대상자로 밝혀지면서 헌법재판관들이 세금 내는 것이 싫어서 위헌이라고 결정한 것 아니냐는 비판도 일부 있었다.

 

종합부동산세

 

참여정부가 이 정책을 추진하여 세금을 부과함으로써, 그해 제4회 지선에서의 민주당계 정당의 참패를 시작으로 2008년 총선까지 약 3년간 이어진 민주당 암흑기의 한 원인을 제공했다는 시각도 있다. 다만 2010년 제5회 지방선거부턴 서서히 살아나기 시작했고, 2012년 19대 총선과 2016년 20대 총선에선 다시 민주당계 정당이 수도권을 장악하게 되는데, 이는 이명박 정부 당시 시행된 뉴타운 공약이 되레 자충수가 되었다는 의견도 있다.

 

종합부동산세

 

2) 문재인 정부

문재인 정부에서 2018년 들어 서울에 비정상적인 주택 가격 상승으로 큰 사회문제가 되자, 9월 13일 9.13 부동산 종합대책을 발표하여 종부세 과세기준을 3억에서 6억 구간을 신설하고 3주택 이상 보유자와 조정지역 2 주택 이상 보유자의 세금을 더 부과하기로 결정했다. 이 9.13 부동산 종합대책에 해당되는 사람의 숫자는 종전의 2만 6천 명에서 27만 4천 명으로 늘어난다.

 

이런 대책으로 잠시 주춤했으나 2019년부터 강남 아파트를 중심으로한 집값의 고공행진이 다시 시작되고, 여론의 압박이 시작되자 문재인 정부는 12.16 부동산 대책을 발표하였는데, 이 중에 종합부동산세 관련 내용으로는 1 주택자와 조정대상지역 외 2 주택자의 세율이 1.0%에서 1.2%로 인상되고, 다주택자와 조정지역 2 주택자는 1.3%에서 1.6%로 인상된 것이 있다.

 

 

3) 윤석열 정부

윤석열 정부 / 평가 / 경제 / 부동산 정책

2022년 7월 21일 기획재정부는 세제발전심의위원회를 개최하여 「2022년 세제개편안」을 확정 / 발표 하였다.

 

주택분 종합부동산세 세율이 주택 수에 따른 차등과세에서 가액 기준 과세로 전환되고 세율 자체도 인하된다. 주택분 종부세 세부담 상한은 150%로 단일화되며, 기본공제금액은 일반은 9억 원으로 1세대 1 주택자는 12억 원으로 상향된다.
하지만 7월 21일로부터 50일도 채 지나지 않은 9월 초부터 종부세 특별공제 도입 무산에 대한 기사가 나오면서 납세자들의 혼란을 부추기더니, 결국 10월 20일 데드라인을 넘기며  무산되었다고 하여 김 빠지게 하더니 11월 현재 또 아직 가능성 있으니 12월에 혹시 통과되면 경정청구를 하라고 한다.

 

종합부동산세

2. 과세대상 및 방법

종부세 납세의무자는 올해 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시 가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람이다.

 

아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시 가격 6억 원 초과다. 다만, 1세대 1주택자는 11억 원 이상을 기준으로 한다. 종합합산토지 (나대지 / 잡종지 등)와 별도합산토지 (상가 / 사무실 등)는 각각 5억 원, 80억 원을 초과해야 종부세 과세대상이다.

 

종합부동산세

 

공시 가격 현실화율 (22년 공동주택 71.5%)을 고려하면 공시가격 6억 원은 시가 8억3천만 원, 공시가격 11억 원은 약 15억 4천 수준이라는 게 국세청의 설명이다.

 

주택 종부세의 과세표준은 '(공시 가격 합계액 - 기본공제액) X공정시장가액비율 (2022년 기준 60%)'로 산출한다.

 

예를 들어 2022년 6월 1일 기준 조정대상지역인 수원 광교지구 에 공시가격 12억 원짜리 아파트를 단독명의로 가지고 있는 1주택자 A씨가 있다고 가정해보자.

 

종합부동산세

 

1주택자가 단독명의인 경우는 11억 원까지 기본 공제를 받기 때문에 나머지 1억 원에서 공정시장가액비율 60% [2022년] 를 곱한 6천만 원이 A씨의 과세표준 금액이 된다. 과세표준 금액 3억 원 이하의 세율이 0.6%인 것을 고려하면 A씨가 내야 할 종부세의 과세표준액은 36만원이다.

 

종부세

 

종부세는 누진세율이 적용되는 시스템이다. 위 표는 누진세율 표이며 출처는 국세청 홈페이지이다.

 

게다가 1세대 1 주택자의 경우 주택을 보유한 기간 (△5년(20%) △10년(40%) △15년(50%))과 나이(△60세(10%) △65세(20%) △70세(30%))에 따라 세액공제가 70% 한도 내에서 중복 적용 가능하므로 해당 사항만 있다면 종부세를 공제받을 수 있다.

 

종합부동산세

 

다주택자도 셈법은 같다.

그리고 공정시장가액비율은 △2019년 85% △2020년 90% △2021년 95% △2022년은 60%이다. 이후 2023년부터는 80%로 예정되어 있다.

 

3. 논란 및 찬반 논쟁

기본적으로 부동산에만 별도로 부과되는 세금이기 때문에 존치 및 강화 / 축소 여부를 놓고 각계에서 논란이 끊이지 않는 과세제도이다. 부동산도 보유재산의 일종이기 때문에 종부세 대상 여부에 상관없이 재산세를 부담하고 있어서 이중과세라는 지적이 경제계에서 자주 등장하는 편이다.

 

종합부동산세

 

특히 국민의힘 계열의 보수정당에서는 법 제정 당시부터 폐지와 축소를 주장하고 있으며 이명박 정부 출범 직후에는 완전 폐지까지 검토할 정도로 대부분의 구성원들이 종부세 과세에 부정적인 입장이다.

 

반대로 민주당계 정당이나 진보정당에서는 투기방지와 경제적 불평등 해소라는 근거를 들어 확대를 주장하는 편이다.

 

4. 타국과의 비교

경제부총리 겸 기획재정부 장관이 '주택시장 안정화 방안'을 발표하면서 경제협력개발기구 (OECD) 통계를 예시로 들어, 한국의 지난해 국내총생산 (GDP) 대비 보유세 비율은 0.87%로, 회원국 평균 (1.06%) 보다 낮다고 발언한 바 있다. 특히 캐나다 (3.13%), 영국 (3.09%), 미국 (2.69%) 등 주요 선진국에 비하면 3분의 1 이하라며 명확 시 하였다. 정부가 보유세를 대폭 인상하는 논거이기도 하다.

 

종합부동산세

 

그러나 이에 대해 왜곡이라는 지적이 나오기 시작했다. 우선 2018년 OECD 통계의 총부동산세는 'Recurrent Taxes on Immovable Property'라고 하여 거주세까지 포함되어 산출되어 있다. 이는 즉, 다주택자라도 보유세를 내지 않는 한국과 영국 간의 비교불가의 상황을 감안하면, 세계 최고로 보유세를 가진 영국에서 Council Tax를 빼야 한다는 주장이 나온다.

 

또한, 미국에 비해 한국의 보유세가 매우 낮다는 것을 강조하고 있으나, 한국의 거래세가 매우 높다는 것을 회피하고 있다. 한국은 보유세 대 거래세 비율이 외국과 다른 나라일 뿐, 이를 모두 합한 부동산 관련 세금은 결코 외국보다 낮지 않고 최고 수준이다. 기사 하단 표 참조. 또한, 미국의 경우 보유세는 단일세율이어서 (가격, 수에 관계없이 같은 세율), 집의 가격과 수에 따라 급격하게 증가하여 일부 계층에 징벌적 과세를 하는 한국과는 매우 다른 구조이다. 외국은 양도세나 취득세 등의 거래세가 거의 없거나 세율이 매우 낮으며 한국은 세계 최고 수준으로 집계된다. 증권거래세를 포함한 OECD 통계에서 한국은 작년 GDP 대비 거래세 비중이 2.01%로, 두 번째로 높은 벨기에의 1.09%에 비해 2배에 달했다. 국회 예산정책처가 증권거래세를 제외하고 산출한 2015년 기준 부동산 거래세 비중도 1.57%로 OECD 평균(0.4%) 보다 현저히 높다.

 

종합부동산세

 

이 때문에 전문가들 사이에서는 정부는 보유세 인상에만 드라이브를 걸고 있다는 것을 지적한다. 거래세를 그대로 두고 보유세만 올리면 실수요자들의 거래까지 막아 시장 냉각에 따른 부작용이 커질 소지가 높다는 것이 요지이다. 시행한 지 얼마 안 되어 결국 이러한 우려는 현실로 벌어졌으며, 정부는 실패를 인정하고 2020년 강화법을 준비하는 사태에 이르게 되었다.

 

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